Für die Grundsteuererklärung im Rahmen der Reform, die die Grundlage für die ab 2025 gültige Grundsteuer bildet, endete die bundesweite Frist zur Abgabe bereits am 31. Januar 2023, mit Ausnahme von Bayern, wo die Abgabefrist bis Ende April 2023 verlängert wurde. Inzwischen ist diese Frist abgelaufen. Eine erneute Grundsteuererklärung ist regelmäßig erst wieder nötig, wenn Sie vom Finanzamt ausdrücklich dazu aufgefordert werden oder sich bei Ihrem Grundstück wesentliche Veränderungen ergeben.

Die neu erhobene Grundsteuer für 2025 war am 15. Februar 2025 erstmals zu zahlen. Danach erfolgt die Zahlung grundsätzlich vierteljährlich. Eine verpflichtende Grundsteuererklärung mit Frist zum Jahr 2025 gibt es für Grundstückseigentümer nicht – es sei denn, das Finanzamt fordert Sie individuell zur erneuten Abgabe auf (z. B. bei Eigentumswechsel, Neubau oder gravierenden Änderungen).

Kurz gesagt:

• Die Frist für die Grundsteuererklärung war bundesweit am 31. Januar 2023 (in Bayern: Ende April 2023).
• Für 2025 ist keine neue, pauschale Abgabefrist vorgesehen; es besteht nur bei Aufforderung durch das Finanzamt wieder eine Abgabepflicht.
• Die Zahlung der neuen Grundsteuer beginnt am 15. Februar 2025.

Die Grundsteuerreform wurde notwendig, weil die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf veralteten Einheitswerten basierte. Diese Werte stammen:

• in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1935,
• in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1964.
  

Diese stark veralteten Grundlagen führten dazu, dass das Bundesverfassungsgericht die bisherige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte. Der Bundestag beschloss daraufhin ein neues Grundsteuergesetz, um eine faire und zeitgemäße Erhebung sicherzustellen.

Hintergrund: Ungerechte Besteuerung

Die alte Regelung führte zu deutlichen Ungleichgewichten:

• Neubauten aus dem Jahr 2020 in den neuen Bundesländern wurden bei der Grundsteuer so bewertet, als wären sie im Zustand von 1964 – zu geringe Steuerlast.
• Bei sehr alten Gebäuden wurde hingegen der Wertverfall über Jahrzehnte nicht berücksichtigt – zu hohe Steuerlast.
  

Deshalb wurde 2019 das neue Grundsteuergesetz verabschiedet. Dieses sieht vor:

• Stichtag zur Neubewertung: 1. Januar 2022.
• Erste Erhebung auf dieser Grundlage: ab 1. Januar 2025.
• Neubewertung der Grundsteuerwerte alle sieben Jahre.

Was ändert sich durch die Reform konkret?

Statt der veralteten Einheitswerte wird künftig ein sogenannter Grundstückswert herangezogen. Dieser Grundstückswert wird nach dem sogenannten Bundesmodell ermittelt.

Wichtig: Es gibt eine Öffnungsklausel im Gesetz. Das bedeutet, die Bundesländer dürfen eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer einführen.

Bundesländer mit dem Bundesmodell:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Die Erklärung im Rahmen der Reform der Grundsteuer ist grundsätzlich online abzugeben. Es gibt wenige Ausnahmen, die lediglich den privaten Bereich betreffen. Als Unternehmer ist die Onlineabgabe der Erklärung für Sie Pflicht. Der Klassiker für die Abgabe der Grundsteuererklärung ist das bekannte Portal ELSTER, das Sie wahrscheinlich auch zur Abgabe der jährlichen Einkommensteuererklärung nutzen. Gut zu wissen: Die Registrierung bei ELSTER nimmt etwa zwei Wochen in Anspruch. Planen Sie dies ein, um die Frist der Grundsteuererklärung einzuhalten.

Grundsteuererklärung: Alternativen zu ELSTER

Sie sind mit dem ELSTER-Portal nicht vertraut? Dann können Sie die fristgerechte Erstellung und Abgabe der Erklärung auch durch einen  Steuerberater durchführen lassen. Zudem gibt es auch wertvolle Unterstützung durch diverse Software-Lösungen von etablierten Anbietern. Sie können durch diese Programme die relevanten Daten erfassen und das Formular ausfüllen. Durch eine Schnittstelle wird es dann über ELSTER den jeweiligen Finanzbehörden geschickt. Die intelligenten Programme bewahren vor Formfehlern und gewährleisten Datensicherheit nach neuesten Standards.

Das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7.8.1973 ist die Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer. Es regelt Folgendes:

• Die Einzelheiten der Steuerpflicht
• Die Bemessungsgrundlage
• Die Festsetzung der Entrichtung
• Den Erlass der Grundsteuer
  

In den Grundsteuerrichtlinien (GrStR) sind alle Zweifels- und Auslegungsfragen von allgemeiner Bedeutung festgeschrieben, um eine einheitliche Anwendung des Grundsteuerrechts sicherzustellen.

Nach § 2 GrStG ist der Gegenstand der Grundsteuer jeglicher Grundbesitz innerhalb Deutschlands. Hierunter fallen:

• Bebaute und unbebaute Grundstücke
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  

Darüber hinaus gibt es Ausnahmeregelungen, wer von der Grundsteuer befreit ist:

• Inländische juristische Personen des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch
• Inländische juristische Personen des öffentlichen Rechts für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke
• Religionsgesellschaften, die Körperschaften des öffentlichen Rechts sind
  

Damit diese Ausnahmeregelungen greifen, muss der Grundbesitz nach § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG ausschließlich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem anderen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 6 GrStG begünstigten Rechtsträger, zuzurechnen sein.

Berechnung der Grundsteuer ab 2025

Die Grundsteuerreform 2022 sieht vor, dass das grundsätzliche Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer durch die Behörden zwar beibehalten wird, der neue Grundsteuerwert jedoch an die Stelle des bisherigen Einheitswerts tritt.

So wird die Grundsteuer ab 2023 mit folgender Formel berechnet:

Grundsteuer = Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

1. Zuerst ermittelt das Finanzamt je nach Bundesland aus den Angaben in der Grundsteuererklärung den neuen Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. Einige Bundesländer verwenden stattdessen Grundsteueräquivalenzbeträge für Wohnfläche und Grundstück.
2. Dann kommt die deutlich reduzierte Grundsteuermesszahl zur Anwendung: 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke im Gegensatz zu den früher häufig verwendeten 0,35 Prozent. Diese Werte sind in den meisten Bundesländern identisch, mit Ausnahme von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen. Berlin und Hamburg wollen die Grundsteuermesszahl erst 2024 festlegen. Außerdem gibt es Ermäßigungen für Sozialwohnungen und privilegierte Einheiten. Der Grundsteuerwert wird dann mit der um etwa ein Zehntel ermäßigten Grundsteuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.
3. Ganz zum Schluss wird der Grundsteuermessbetrag wie bisher mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, um die Grundsteuerschuld zu ermitteln.
   

In den Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, muss die Grundsteuererklärung alle sieben Jahre neu abgegeben werden, was auch zu neuen Grundsteuermessbeträgen führen kann. Die Hauptfeststellung im Jahr 2025 war jedoch wesentlich einfacher gewesen, da die Daten den Behörden bereits in elektronisch auswertbarer Form vorlagen.

* Für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau sowie kommunale/genossenschaftliche Wohnungsunternehmen gibt es einen Abschlag von 25 % auf die Steuermesszahl.

**Die Steuermesszahlen für land- und forstwirtschaftliche Einheiten (Grundsteuer A) liegen niedriger als für Grundvermögen und sind separat im Bewertungsgesetz geregelt.

Mit der Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft trat, wurde das veraltete Einheitswertsystem durch ein neues Bewertungsverfahren ersetzt.

• ‍Grundsteuerwertbescheid: Er ist der neue Grundlagenbescheid und legt den Grundsteuerwert eines Grundstücks auf Basis der Verkehrswertverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022 fest. Dies erfolgt einheitlich gegenüber allen Eigentümern.
• Grundsteuermessbescheid: Aufbauend auf dem Grundsteuerwert legt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag anhand einer Steuermesszahl fest. Gegen diesen Bescheid können im Einspruchsverfahren Einwendungen zur Berechnung oder zur Steuermesszahl vorgebracht werden.
• Grundsteuerbescheid: Auf Grundlage des Grundsteuermessbetrags und des kommunalen Hebesatzes wird die tatsächliche Grundsteuer festgesetzt. Einwendungen, etwa zur Höhe des Hebesatzes, erfolgen gegen den Grundsteuerbescheid.

Hintergrund der Reform

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) erklärte 2018 das bisherige Einheitswertsystem für verfassungswidrig, weil es Grundstücke nach teils über 50 Jahre alten Werten (West: Einheitswert 1964, Ost: Einheitswert 1935) bewertete und damit gegen den Gleichheitsgrundsatz verstieß.

Der Gesetzgeber erließ daraufhin die Grundsteuerreform, die eine Neubewertung des Grundvermögens zum 1. Januar 2022 vorsieht und seit 2025 bundesweit gilt. Das betrifft auch die neuen Bundesländer, die bisher eigene Bewertungsregeln hatten.

Übergangsregelungen und Verfahren

• Alte Einheitswertbescheide haben mit Wirkung ab 2025 keine Bedeutung mehr für die Grundsteuer, sie wurden durch Grundsteuerwertbescheide abgelöst.
• Steuerpflichtige sind verpflichtet, ihre Grundstücksdaten im Rahmen der Hauptfeststellung 2022 korrekt anzugeben.
• Einsprüche gegen die neue Bewertung und Steuermesszahl sind im Verfahren gegen den Grundsteuermessbescheid möglich.

Im Gegensatz zu den Personensteuern, z. B. der Einkommensteuer, bei der sich die Steuerschuldnerschaft aus der persönlichen Steuerpflicht ergibt, steht bei der Grundsteuer als Realsteuer das Steuerobjekt „Grundstück“ bzw. „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ im Vordergrund. Es bedarf daher einer gesetzlichen Festlegung, wer Steuerschuldner für die Grundsteuer ist.

Steuerschuldner sind demnach die Personen, denen das Steuerobjekt bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet wird (§ 10 Abs. 1 GrStG). Die Zurechnung erfolgt grundsätzlich auf den oder die Eigentümer. Steht das Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, sind diese Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 3 GrStG). Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass jeder der Gesamtschuldner die gesamte Leistung schuldet; die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner wirkt auch für die übrigen Gesamtschuldner (§ 44 AO).

Während die Steuerschuldnerschaft „im Normalfall“ einfach zu bestimmen ist, ist Steuerschuldner z. B.

• beim Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht der Erbbauberechtigte sowohl hinsichtlich der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts als auch der des belasteten Grundstücks (§ 10 Abs. 2 GrStG)
• beim Gebäude auf fremdem Grund und Boden der Grundstückseigentümer für das Grundstück und der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes für das Gebäude
• beim Wohnungs- und Teileigentum der Eigentümer für sein Wohnungs- und Teileigentum

Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform gelten sowohl in den alten als auch in den neuen Bundesländern neue Bewertungsregelungen für wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens.‍

• ‍Für alle Bundesländer wurden zum 1. Januar 2022 neue Grundsteuerwerte im Rahmen einer Hauptfeststellung festgestellt.
• Die bislang maßgeblichen Einheitswerte (im Westen auf Basis des Standes von 1964, im Osten mit Stand 1935) wurden für die Grundsteuerberechnung ab dem 1. Januar 2025 ersetzt.
• Die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens in den neuen Bundesländern werden nun ebenfalls anhand der neuen Grundsteuerwerte auf Basis der Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022 besteuert.

Das Grundsteuergesetz enthält in § 11 GrStG spezielle Regelungen über die persönliche Haftung für die Grundsteuer

• Der Nießbraucher des Steuergegenstands und derjenige, dem ein dem Nießbrauch ähnliches Recht zusteht, haften neben dem Steuerschuldner.
• Der Erwerber haftet neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand oder Teil des Steuergegenstands entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahrs zu entrichten ist. Ausgeschlossen ist die Haftung für Erwerbe aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren
  

Daneben kennt das Grundsteuergesetz auch die dingliche Haftung. Hiernach ruht die Grundsteuer als öffentliche Last auf dem Grundstück (ohne Grundbucheintragung, vgl. § 12 GrStG). Die öffentliche Last ist ein öffentlich-rechtlich dingliches Recht und begründet die Pflicht für den jeweiligen Eigentümer, die Zwangsvollstreckung des Grundstücks wegen der auf dem Grundstück ruhenden Abgabenlast zu dulden. Grundsteuerforderungen als öffentliche Lasten des Grundstücks sind als dingliche Rechte im Sinne von Art. 5 Abs. 1 der Europäischen Insolvenzverordnung anzusehen.

Neben der allgemeinen Erlassvorschrift des § 227 AO kennt das Grundsteuerrecht weitere spezielle Erlassvorschriften. Danach ist die Grundsteuer z. B. zu erlassen für:

• Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) i. d. R. unter den jährlichen Kosten liegen; öffentliche Grünanlagen, Spiel- und Sportplätze, wenn die jährlichen Kosten i. d. R. den Rohertrag übersteigen.

Wesentliche Ertragsminderung

Die Gemeinde muss einem Eigentümer des Betriebs einer Land- und Forstwirtschaft oder eines bebauten Grundstücks im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise erlassen, wenn dieser die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Besonderer Bedarf für einen solchen Erlass besteht insbesondere in den Regionen, in denen – bedingt durch strukturelle Veränderungen – ein erhebliches Überangebot an Wohnungen zu verzeichnen ist.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums ankommt.

Ob und gegebenenfalls in welchen Internetportalen leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerpflichtige sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, ist ebenfalls eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

Liegen die Voraussetzungen bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird dieser in 2 Billigkeitsstufen gewährt. Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ist die Grundsteuer i. H. v. 25 % und bei einer Minderung des normalen Rohertrags um 100 % i. H. v. 50 % zu erlassen.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken ist weitere Voraussetzung für einen Grundsteuererlass, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre.

Bei bebauten Grundstücken wird die Ertragsminderung aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet. Für die Ermittlung der geschätzten üblichen Jahresrohmiete ist die Nutzbarkeit der Flächen nach Wohn- und/oder gewerblicher Nutzung maßgebend.

Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. Mit der gesetzestechnischen Fiktion wird gewährleistet, dass ohne ausdrückliche Wiederholung alle übrigen Erlassvoraussetzungen des § 33 GrStG gelten. So ist bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken die Grundsteuer i. H. v. 25 % bzw. i. H. v. 50 % zu erlassen, wenn die normale Ausnutzung des Grundstücks um mehr als 50 % bzw. um 100 % gemindert und der Steuerschuldner die Minderung der Ausnutzung nicht zu vertreten hat.

Darüber hinaus muss die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein und kein Erlassausschluss im Zusammenhang mit einer Wertfortschreibung vorliegen.

Wie bei jeder Schätzung sind auch bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete alle Umstände zu berücksichtigen, die für die Schätzung von Bedeutung sind (so für die Schätzung von Besteuerungsgrundlagen § 162 Abs. 1 Satz 2 AO). Die tatsächlich vereinbarte Miete für ein Objekt ist ein solcher Umstand, denn grundsätzlich spricht viel dafür, dass die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über den Mietpreis eines Objekts am genauesten den Preis widerspiegelt, der für dieses Objekt regelmäßig gezahlt wird, jedenfalls genauer als ein Mietspiegel mit seiner groben Lagekategorisierung und Mietpreisbandbreiten.

Einer Korrektur bedarf es allerdings in den Fällen, in denen die vereinbarte Miete deutlich von der üblichen Miete abweicht, also bei „Ausreißern“ der vereinbarten Mieten, was regelmäßig bei einer Abweichung von mehr als 20 % von der üblichen Miete anzunehmen ist. Denn dann spiegelt die vereinbarte Miete gerade nicht die übliche Miete wider. Zum Maßstab für die übliche Miete im Rahmen der Feststellung, ob die vereinbarte Miete Ausreißercharakter hat, ist jedoch ein Mietspiegel geeignet.

Frist

Der Steuerpflichtige hat einen Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind. Der Steuerpflichtige muss den Erlassantrag allerdings bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. stellen.

Geht der Grundsteuerbescheid für den Erlasszeitraum dem Grundstückseigentümer nicht rechtzeitig zu oder wird die Jahressteuer durch Änderungsbescheid heraufgesetzt, so endet die Antragsfrist nach Auffassung der Verwaltung erst mit der einmonatigen Rechtsbehelfsfrist für den Grundsteuerbescheid oder den Änderungsbescheid.

Ein Grundsteuer-Änderungsbescheid, der erst nach dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. ergeht und die zuvor für den Erlasszeitraum festgesetzte Grundsteuer heraufsetzt, eröffnet allerdings (nur) für einen durch diese Grundsteuererhöhung veranlassten Erlassantrag eine (neue) dreimonatige Ausschlussfrist i. S. d. § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG.

Dass diese Frist nicht wie die übliche Rechtsbehelfsfrist auf einen Monat beschränkt wird, wie es Abschn. 41 Abs. 1 Satz 2 GrStR vorsieht, sondern auf 3 Monate ausgedehnt wird, ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 34 Abs. 2 GrStG. Danach billigt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen eine dreimonatige Überlegungs- und Entscheidungsfrist zu, die in dem Zeitpunkt beginnt, in dem alle für den Erlass maßgeblichen Fakten (Rohertrag und jährliche Kosten) feststehen.

Die Frist für den Antrag auf Erlass der Grundsteuer ist eine gesetzliche Frist. Sie kann deshalb nicht verlängert werden. Bei Versäumung der Frist ist jedoch auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn der Steuerschuldner ohne Verschulden verhindert war, die Frist einzuhalten (§ 110 AO). Wird die Frist für die Antragstellung versäumt und kommt auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht, bleibt nur noch eine Antragstellung nach § 227 AO. Hierüber hat der Steuergläubiger „lediglich“ nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Nach § 227 AO können Steuern ganz oder teilweise erlassen werden, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen sachlichen und persönlichen Billigkeitsgründen, die auch bei einer Objektsteuer vorliegen können. Die Einziehung der Grundsteuer kann z. B. unbillig sein, wenn das Grundstück das einzige Vermögensobjekt ist, von dessen Erträgen der Steuerpflichtige gerade recht und schlecht leben kann. Einem solchen Steuerpflichtigen kann nicht zugemutet werden, das Grundstück zu veräußern.

Andererseits lässt sich aus der Unrentabilität und selbst der Ertragslosigkeit eines Grundstücks allein eine zur Rechtfertigung eines Billigkeitserlasses geeignete sachliche Unbilligkeit nicht herleiten. Das folgt aus dem Wesen der Grundsteuer als einer vom Ertrag unabhängigen Objektsteuer.

Auch die auf den lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkten des 1.1.1964 bzw. in den neuen Bundesländern des 1.1.1935 beruhenden Wertverzerrungen begründen keinen Anspruch auf Teilerlass von Grundsteuer aus sachlichen Billigkeitsgründen.