Annuitätendarlehen
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Definition

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen gewährt der oder die Darlehensgeber:in dem oder der Kreditnehmer:in eine gleichbleibende Rückzahlungsrate (Annuität), innerhalb dieser sich mit zunehmender Laufzeit der Zins- und Tilgungsanteil verschiebt. Das bedeutet: Der Zinsbetrag nimmt immer mehr ab und der Tilgungsanteil für das Darlehen steigt. So wird die Restschuld schneller abbezahlt. Das Annuitätendarlehen zählt zu den meist verbreiteten Kreditarten in Deutschland und wird vor allem zur Baufinanzierung genutzt.

Annuitätenkredit: Was steckt dahinter?

Wer als Privatperson bei einer Bank einen Kredit aufnimmt, leiht sich Geld, das er innerhalb eines bestimmten Zeitfensters, inklusive Zinsen, wieder an den oder die Darlehensgeber:in zurückzahlt. Den Tilgungsablauf können beide Vertragsparteien frei vereinbaren; hierfür gibt es vom Gesetzgeber keinerlei Vorschriften. Je nach Höhe des geliehenen Geldbetrages gewährt die Bank häufig ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Der Tilgungsplan sieht einen bestimmten Abzahlungsmodus vor: Demnach muss der oder die Kreditnehmer:in eine fest vereinbarte Rate pro Monat für seine Kapitalschuld entrichten. Das heißt:

Annuität = Zinsrate + Tilgungsrate

Da der Zinssatz bis zu einer Laufzeit von 30 Jahren festgeschrieben werden kann, bleibt die Annuität für das gesamte Zeitfenster gesichert. Einfluss auf die Laufzeit hat zu Beginn der Darlehensverhandlungen die Höhe des gewünschten Darlehensbetrags. Auch das verfügbare Einkommen des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin spielt eine Rolle, wenn sich beide Parteien über die Höhe der Annuitätenrate einigen.

Tipp

Annutitätendarlehen im Vergleich um TIlgungsdarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist das Gegenstück zum sogenannten Tilgungsdarlehen. Bei Letzterem reduziert sich die monatliche Rate mit zunehmender Laufzeit.

Was ist ein annuitätischer Effekt?

Bei einem Annuitätendarlehen ist es üblich, die Annuität monatlich, selten vierteljährlich zu leisten, auch wenn der darin verborgene lateinische Begriff „Annus“ eigentlich „das Jahr“ bedeutet. Dabei bezieht sich die vereinbarte Rate nur auf die Zeit der Sollzinsbindung, also auf die festgelegte Laufzeit. Innerhalb dieses Zeitfensters verändern sich die vereinbarten Konditionen nicht.

Zu Beginn der Ratenzahlung wird vergleichsweise ein niedriger Betrag zur Tilgung des Annuitätendarlehens fällig, ein weitaus höherer Teil wird für die Zinsen einbehalten. Der Grund: Die Restschuld des Darlehensnehmers ist anfangs noch sehr hoch. Weil sich daran die Zinsen bemessen, sind der Bank anfangs höhere Zinsbeträge zu zahlen. Verringert sich die Darlehensschuld mit der Zeit, dann sinken eben jene Zinsbeträge. Innerhalb der Monatsrate, die bei einem Annuitätendarlehen stets gleichbleibt, wächst somit der Anteil des Tilgungssatzes immer weiter an, bis am Ende der gesamte Darlehensbetrag ausgeglichen ist.

Info

Wie berechnen sich Zinsen im Annuitätendarlehen?

Der Zins drückt aus, was den oder die Kreditnehmer:in das Darlehen kostet. Zinsen berechnen sich beim Annuitätendarlehen immer nur auf die Restschuld des Darlehens. Weil die Annuität für die vereinbarte Laufzeit unverändert bleibt, können die eingesparten Zinsen nach und nach der Tilgung zugeschlagen werden. Fachleute nennen dies den annuitätischen Effekt.

Annuitätendarlehen: Laufzeit, Zinsen und Tilgung berechnen

Bei einem annuitätischen Darlehen wird zwischen Bank und Immobilienkäufer ein anfänglicher Tilgungssatz verhandelt. Daraus und aus den aktuell geltenden Zinsen des Geldmarktes errechnet sich die konstante Annuität, die pro Monat an den Darlehensgeber oder die Darlehensgeberin zu zahlen ist. Annuitätendarlehen lassen sich mit folgender Formel berechnen:

Monatliche Annuität = Darlehenssumme x (Zinssatz p.a. + Tilgungsatz p.a.)| geteilt durch 100| geteilt durch 12 Monate

Den Verlauf der regelmäßigen Monatsbeträge sowie den Stand der Rückzahlungssummen können Darlehensnehmer:innen mithilfe eines sogenannten Annuitätenrechners ermitteln. Die nachfolgende Übersicht zeigt ein Rechenbeispiel bezogen auf eine Darlehenssumme von 10.000 Euro, dem ein Sollzins von 4 Prozent bei einer Laufzeit von drei Jahren zugrunde liegt.

Rate/Annuität
Zinsen
Tilgung
Restschuld
Jahr 1
295,24
341,73
3.201,15
6.798,86
Jahr 2
295,24
211,30
3.331,56
3.467,30
Jahr 3
295,24
75,58
3.467,30
0,00
Tipp

Restschuld sinkt mit der Laufzeit

Obige Zahlen zeigen, wie sich Zinsen bzw. Tilgungsbeträge eines Annuitätendarlehens verschieben. An diesem Beispiel wird deutlich, wie die Restschuld innerhalb der Laufzeit immer weiter sinkt. Je höher die anfangs vereinbarte Tilgungsrate ist, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt.

Annuitätendarlehen: Vor- und Nachteile

Kreditnehmer:innen schätzen vor allem die Planungssicherheit eines Annuitätendarlehens, was möglich ist, weil sich die Kreditraten über die gesamte Laufzeit des Darlehens nicht verändern. Die Zinsbindung schützt den oder die Kreditnehmer:in zudem vor unguten Veränderungen auf dem internationalen Geldmarkt. So kann er sich in Ruhe zum Beispiel um die die Abzahlung seiner Immobilie bzw. rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Von Nachteil ist ein Annuitätendarlehen, wenn der Darlehensvertrag während der Laufzeit geändert werden soll, weil der oder die Immobilienkäufer:in andere Pläne hat. Auch eine Sondertilgung ist nicht so ohne weiteres möglich, wenn sich zwischendurch der Wunsch ergibt, das Immobiliendarlehen schneller als vereinbart zurückzuzahlen. In folgender Übersicht sind die Vorteile und Nachteile eines Annuitätendarlehens dargestellt:

  • hohe Planungssicherheit
  • Tilgungssatz frei wählbar
  • konstante Darlehensraten
  • mit jeder Rate nimmt die Zinsschuld ab
  • je nach Vertrag kann eine Rate* ausgesetzt werden
  • Anschlussfinanzierung frühzeitig planbar
  • Sonderfertigung sind nachträglich nicht möglich
  • Zinshöhe ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist schwer einzuschätzen
  • Bei vorzeitiger Rückzahlung ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig
  • unter Umständen ist über einen langen Zeitraum hinweg eine hohe monatliche Belastung zu leisten

*Beim Aussetzen einer Rate verlängert sich allerdings die Laufzeit des Annuitätendarlehens

Tipp

Lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen

Für Verbraucher:inne ist es sinnvoll, in einer Niedrigzinsphase eine möglichst lange Zinsbindung für ihr Annuitätendarlehen, z. B. zum Zweck einer Immobilienfinanzierung, zu vereinbaren. So können sie sich eine gleichbleibende Kreditrate sichern, unabhängig davon, wie sich der Kapitalmarkt entwickelt.

Sondertilgung und Tilgungswechsel

Das Leben verläuft nicht geradlinig. Mitunter kommt es zu Veränderungen in der Lebenssituation, die es sinnvoll erscheinen lassen, das Annuitätendarlehen anzupassen. Folgendes zur Erklärung:

  • Sondertilgung: Auf Wunsch des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin kann im Vertrag des Annuitätendarlehens die Option auf Sondertilgungen geregelt werden. Allerdings kostet das: Je nach Bankinstitut wird hierfür ein unterschiedlich hoher Zinsaufschlag verrechnet.
  • Tilgungswechsel: Diese Optionen ermöglicht es innerhalb der Sollzinsbindung, den Tilgungsbetrag zu erhöhen oder zu reduzieren. Bei der Abzahlung eines Eigenheims kann eine veränderte Einkommenssituation Auslöser sein, um für das eigene Budget eine modifizierte Tilgung umzusetzen.
Tipp

Vorteil Sondertilgung

Sondertilgungen sind keine Verpflichtung, sie bieten jedoch die Möglichkeit, einmal jährlich einen bestimmten Betrag außerhalb der üblichen Monatsrate zu tilgen. Damit gelingt es dem Darlehensnehmer oder der Darlehensnehmerin, seine bzw. ihre Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung deutlich zu senken. Gleichzeitig verringert jede Sondertilgung den Zinsanteil innerhalb der monatlichen Annuität.

Was passiert, wenn Kreditrate nicht gezahlt wird?

Wenn die Kreditrate eines Annuitätendarlehens für den Hauskauf nicht mehr gezahlt werden kann, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Um dies zu vermeiden, sollte der Kreditnehmer oder die Kreditnehmer:in unbedingt rechtzeitig mit der Bank reden. Folgende Konsequenzen sind in Betracht zu ziehen, wenn andere finanzielle Möglichkeiten nicht ausreichen:

  • Bei einem kurzfristigen finanziellen Engpass kann mit der Bank über eine reduzierte Annuität verhandelt werden.
  • Auch eine Aussetzung der monatlichen Raten für Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag ist kurzfristig denkbar.
  • Ist der Immobilienkredit mittel- bzw. langfristig nicht mehr finanzierbar, drohen Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung durch die Bank.
Tipp

Was tun, wenn die monatlichen Raten nicht mehr bezahlt werden können?

Wenn Verbraucher:innen in eine finanzielle Schieflage geraten und die Zahlung ihrer Annuitätendarlehen gefährdet sind, sollten sie schnell handeln und Haus oder Eigentumswohnung sofort verkaufen. Das erhöht die Chancen auf einen höheren Erlös, so dass die Bankschulden idealerweise 1:1 ausgeglichen werden können.

Wofür werden Annuitätendarlehen vergeben?

Bei Annuitätendarlehen handelt es sich in der Regel um ein sicheres Darlehensprodukt, das Banken ihren Kund:innen besonders mit Blick auf langfristige Laufzeiten und höhere Darlehenssummen anbieten können. Denn der Kunde oder die Kundin haben bei der Rückzahlung über die ganze Laufzeit hinweg volle Planungssicherheit. Er oder sie kennt die monatlichen bzw. jährlichen Verpflichtungen, was das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Banken verringert. Dabei kommt das Annuitätendarlehen vor allem als Baufinanzierung zum Einsatz. Um das passende Angebot für ein solches Annuitätendarlehen zu finden, sollten Verbraucher:innen den Vergleich anstellen und  verschiedene Banken ansprechen. Folgendes müssen sie erfragen:

  • Höhe der angebotenen Darlehenssumme
  • Laufzeit
  • Dauer der Zinsbindung
  • Höhe des Tilgungssatzes
  • Höhe möglicher Sondertilgungen

Erst wenn alle Informationen zusammengetragen sind und eine Bank als Favorit feststeht, sollte eine persönliche Beratung folgen. Darin können nochmals alle weitergehenden Fragen geklärt werden. Denn eines ist klar: Wer Zinssätze vergleicht und auch die Zahlen hinter dem Komma beachtet, kann immens viel Geld sparen.

Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen?

Um ein Haus oder eine Immobilie zu finanzieren, nutzen Bankkunden in der Regel ein Annuitätendarlehen. Daneben gibt es jedoch noch weitere Kreditformen, die bei der Finanzierung eines Hauses zum Einsatz kommen:

  • Versicherungsdarlehen: Hier ist die Kreditsumme zum Ende der Laufzeit fällig. Monatlich zahlt der oder die Kreditnehmer:in einen gleichbleibenden Zinssatz an die Bank. Dazu schließt er eine Lebensversicherung ab, aus der zum Ende der Laufzeit das Darlehen beglichen wird.
  • Bauspardarlehen: Diese Kreditform ist ein Tilgungsdarlehen. Der oder die Bausparer:in zahlt monatlich eine gleichbleibende Rate zur Verzinsung und für Tilgung. Diese Darlehen sind an einen Bausparvertrag gebunden, der zur Auszahlung bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss.
  • Tilgungsdarlehen: Bei dieser Form bleibt die Tilgungsrate während der gesamten Laufzeit konstant. Im Gegenzug sinkt die parallel zu leistende Zinszahlung. So verringert sich Monat für Monat die Gesamtrate für das Darlehen.
  • Volltilgerdarlehen: Das kann ein Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit und Zinsbindung sein. Die Monatsrate bleibt dabei immer konstant. Das Darlehen ist am Ende der Laufzeit ausgeglichen.
Tipp

Disagio bei Annuitätendarlehen

Eine weitere Variante, die positive Auswirkung auf Zinslast bzw. Ratenhöhe einer Hausfinanzierung hat, ist der Disagio bei einem Annuitätendarlehen. Dieser Betrag stellt einen Abschlag vom vereinbarten Kreditbetrag dar und dient der Bank sozusagen als Zinsvorauszahlung. Die Höhe des Disagios wird in Prozent, bezogen auf den Auszahlungsbetrag berechnet. Beispiel: Gesamtbetrag eines Darlehens beläuft sich auf 100.000 Euro. Die Bank behält ein Disagio in Höhe von z. B. 10 Prozent bei Auszahlung ein. Der Kreditnehmer erhält also nur 90.000 Euro. Die einbehaltenen 10 Prozent betrachtet die Bank als Vorauszahlung auf Darlehenszinsen. Somit senkt ein Disagio den Nominalzinssatz eines Annuitätendarlehens.

Zusammenfassung

Annuitätendarlehen zusammengefasst

  • Ein Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Darlehensform beim Hauskauf oder einer Immobilienfinanzierung.
  • Bei dieser Darlehensart wird die Monatsrate Annuität genannt.
  • Das Annuitätendarlehen wird mit fixen Monatsraten getilgt.
  • Diese Darlehensform gewährt Planungssicherheit.
  • Dabei verändert sich die Zusammensetzung der Rate während der Sollzinsbindung: die Höhe des Tilgungsanteils steigt exponentiell an.
  • Für Hausbesitzer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, ist jene Darlehensform meist günstiger als ein Zinszahlungsdarlehen, das während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen bedient. Am Ende der Laufzeit muss die Restschuld im Ganzen gezahlt werden.